État des lieux de sortie en Suisse : délais, droits et pièges (CO art. 267a)

Ce qu'est l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie compare l'état du logement à sa restitution avec celui constaté à l'entrée. Il sert à déterminer quelles dégradations dépassent l'usage normal et peuvent, le cas échéant, être mises à la charge du locataire. C'est un constat contradictoire : il se fait en présence des deux parties (ou de leurs représentants), pièce par pièce, élément par élément.

L'état des lieux n'est soumis à aucune exigence de forme particulière. Une signature manuscrite ou électronique simple suffit pour lui donner force probante : l'exigence de signature qualifiée (art. 14 al. 2bis CO) ne s'applique pas au procès-verbal d'état des lieux. Sa valeur tient à son caractère daté, détaillé et contresigné.

Le délai de l'avis des défauts : le piège n° 1

C'est l'erreur la plus coûteuse côté bailleur. Selon le CO art. 267a, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser le locataire des défauts dont celui-ci répond dès la restitution. La loi parle d'une vérification et d'un avis « aussitôt après » la remise ; la pratique retient quelques jours ouvrables pour les défauts apparents.

Si le bailleur omet cet avis dans le délai, l'objet est réputé restitué en bon état pour les défauts apparents : il perd ses prétentions, même si la dégradation est réelle. Pour les défauts cachés, l'avis doit être donné dès leur découverte. Un avis envoyé trois semaines après la sortie pour un dommage visible le jour même est tardif.

La signature avec réserves est un droit du locataire

Le locataire n'est pas obligé d'accepter sans nuance le constat du bailleur. Il peut signer en émettant ses réserves point par point : « la trace sur le parquet du salon était présente à l'entrée », « la robinetterie de la cuisine fuyait déjà ». Chaque réserve devrait être rattachée à une pièce et à un élément précis, et datée.

Signer avec réserves n'est pas refuser de signer : c'est accepter le document comme constat tout en contestant des points identifiés. À l'inverse, si le procès-verbal ne laisse aucune place aux réserves, un refus de signer du locataire serait légitime, et le document perdrait une grande partie de sa valeur probatoire.

Usure normale ou dégât : la distinction qui change tout

Le CO art. 267 pose le principe : le locataire restitue la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme. La vétusté due à cet usage normal n'est pas à sa charge — elle incombe au bailleur. Le locataire ne répond que de ce qui excède l'usure normale.

• Usure normale (bailleur) : peinture ternie après plusieurs années, légères marques d'usage sur un sol, joints de silicone vieillis.
• Dégât (potentiellement locataire) : trou dans une porte, brûlure sur un plan de travail, carrelage cassé, dégât d'eau non signalé.

Même pour un vrai dégât, la part imputable au locataire n'est pas le coût neuf : elle se calcule en tenant compte de la vétusté de l'élément via la tabelle paritaire FRI/ASLOCA, indicative et non contraignante. Un élément en fin de durée de vie peut aboutir à une part locataire nulle.

Checklist de l'état des lieux de sortie

1. Convoquer le locataire par écrit, avec une date et une heure de remise des clés.
2. Reprendre le constat d'entrée et avancer pièce par pièce, élément par élément.
3. Qualifier chaque élément : bon, usure normale, dégât, absent — avec photos datées.
4. Distinguer l'usure normale (bailleur) du dégât excédant l'usage (locataire).
5. Laisser le locataire inscrire ses réserves, point par point, avant signature.
6. Faire signer le procès-verbal par les deux parties, document daté.
7. Calculer la part de vétusté de chaque dégât sur la tabelle FRI/ASLOCA.
8. Établir et envoyer l'avis des défauts dans les jours qui suivent la restitution.
9. Archiver le PDF horodaté et ses photos comme pièce probatoire.

Comment EDLAI sécurise la sortie

EDLAI suit cette procédure de bout en bout : constat pièce par pièce même hors ligne, qualification de chaque élément, calcul de vétusté FRI/ASLOCA automatique, signature du locataire avec réserves point par point, et génération de l'avis des défauts daté dès la clôture de l'EDL. Le rapport final est scellé par un hash SHA-256 et horodaté — une valeur documentaire solide, sans promesse sur l'issue d'un éventuel litige.