Vétusté et tabelle paritaire FRI/ASLOCA : qui paie quoi

Pourquoi la vétusté change tout

En cas de dégât, le locataire ne paie jamais le coût neuf de l'élément. Il paie la valeur résiduelle au jour du sinistre, c'est-à-dire la part de l'élément qui n'était pas encore amortie par l'usage. Cette logique découle du CO art. 267 : la vétusté due à l'usage normal incombe au bailleur, pas au locataire.

La tabelle paritaire d'amortissement FRI/ASLOCA donne, par type d'élément, une durée de vie de référence. C'est un document indicatif et non contraignant, établi pour servir de base commune entre bailleurs et locataires. La durée de vie réelle d'un élément dépend de sa qualité et de son entretien, et un juge peut s'en écarter.

La formule de la part locataire

Le calcul repose sur trois données : la durée de vie de l'élément, son âge au jour du constat, et le coût de la réparation.

part locataire = max(0 ; (durée de vie − âge) / durée de vie) × coût

Le terme max(0 ; …) garantit que la part ne devient jamais négative : dès que l'âge atteint la durée de vie, le résultat est plafonné à zéro. Autrement dit, un élément amorti ne coûte plus rien au locataire.

Les durées de vie de référence (vérifiées)

EDLAI s'appuie sur des durées de vie issues de la tabelle paritaire. Trois éléments courants, à titre indicatif :

Élément	Durée de vie indicative
Papier peint	10 ans
Peinture de dispersion	8 ans
Moquette (qualité moyenne)	10 ans

Ces trois durées sont celles utilisées dans le calculateur EDLAI. La tabelle complète couvre d'autres éléments (sols, sanitaires, cuisines), mais leur durée varie selon la qualité et la source consultée ; nous ne les chiffrons pas ici pour ne donner que des valeurs vérifiées.

Trois exemples chiffrés

1. Papier peint dégradé après 4 ans

Durée de vie 10 ans, âge 4 ans, coût de remise en état 800 CHF.

Part locataire = (10 − 4) / 10 × 800 = 0,6 × 800 = 480 CHF. Le bailleur assume les 320 CHF restants au titre de l'amortissement.

2. Peinture de dispersion à 8 ans révolus

Durée de vie 8 ans, âge 8 ans, coût de réfection 1'200 CHF.

Part locataire = max(0 ; (8 − 8) / 8) × 1'200 = 0 × 1'200 = 0 CHF. La peinture est entièrement amortie : même si elle est défraîchie, le locataire ne doit rien.

3. Moquette tachée après 5 ans

Durée de vie 10 ans, âge 5 ans, coût de remplacement 1'500 CHF.

Part locataire = (10 − 5) / 10 × 1'500 = 0,5 × 1'500 = 750 CHF. La moquette était amortie à moitié au jour du constat.

Calculez en direct sur EDLAI

La landing EDLAI intègre un calculateur de vétusté : choisissez l'élément (papier peint, peinture de dispersion ou moquette), réglez son âge et le coût de réparation, et la part à charge du locataire s'affiche en temps réel, formule à l'appui.

Ouvrir le calculateur de vétusté EDLAI →

Comment EDLAI automatise le calcul

Dans un état des lieux, EDLAI applique la tabelle FRI/ASLOCA à chaque élément concerné par un dégât : il récupère l'année de pose saisie sur le terrain, en déduit l'âge, applique la durée de vie de référence et calcule la part locataire élément par élément. Le détail figure dans le PDF horodaté, ce qui rend le décompte transparent et discutable point par point — sans présenter la tabelle comme une règle contraignante.